时间：2012-03-10 来源：生活日报 作者：崔荣杰
山东济南首场土地拍卖在平稳中落幕,新年济南的土地价格降了没有?这是很关心房价走势的市民所关心的问题。记者在采访中了解到,济南新春土地市场和去年同期比是“冷”了下来,但价格依然没有出现下降。
拿地虽不热,但价格依旧没降
在8日土地拍卖现场,其中的一宗土地本来有两家企业报名,但到现场拍卖的时候,其中一家企业最终因为觉得价格要上涨而放弃了,这反映了目前企业十分谨慎的拿地态度。
“我们现在就像推销员,给企业搞推介。”济南国土市场一位工作人员说。
企业谨慎了,地不好往外卖了,那么价格真的降了吗?
从8日成交的5宗地的情况来看,分别位于东部、北部和西部区域,除位于槐荫区经七路以南、纬七路以西的一块商务金融用地因位置优越而每亩价格达到千万元,其他各地块价格从100多万到400多万不等,平均价格在三四百万一亩,这个价格与去年济南土地市场的均价差不多。
国土交易工作人员告诉记者,新年各成交地块与去年同区域同类地块的成交价格差不多,并没有因为市场没有去年火热而出现下降,但也没有出现上涨,呈现一种稳定的状态。
从具体成交地块的情况来看,价格也差不多。例如去年三月份成交的位于天桥区济泺路附近的一块土地,每亩成交价格在494万元,楼面地价1648元/平方米。而8日成交的位于天桥区清河北路附近的一块土地,每亩成交价格在485.4万元,楼面地价在1456元/平方米。同一区域的两宗土地,在两年中拍出了差不多的价格。
省城业内人士也指出,虽然土地价格没有像房价一样出现明显下降,但考虑到土地的稀缺性等特点,一年的时间没有出现上涨,也可以看成是土地市场行情的一种“合理回归”。
但省城业内和国土人士也指出,要想看出今年土地市场的具体走向如何,还要观察一段时间。
但由于目前调控坚持不放松,再加上企业对拿地的“谨慎”态度,短期内地价再次上涨的可能性不是很大。
能不能降价就看开发商让利多少
在房地产市场火热的时候,地价和房价之间有时形成一种相互“助涨”的关系,在新一轮的调控过后,人们希望这两者之间形成一种相互“助跌”的关系,看到新年土地市场“冷”而未降,不少市民担心房价下降的动力会不会不足。
对此业内人士表示,房价涨跌,地价不是唯一的决定因素,许多方面的因素都可以为房价下降提供条件。
对此省城西部一家大型楼盘的销售经理张先生告诉记者,虽然地价没降,但许多楼盘仍有较大降价空间。
张先生以自家所卖楼盘为例,虽然已经卖了一年,但明年销售任务仍然比较重,但从土地的角度来说,是前些年拿的,不管今年明年地价如何变化,自家房子的地价都是已经定了的,在目前房价中就占到20%的比例,“明年如何定价与地价无关,还是与公司的现金流和销售任务有关,只要开发商肯放弃部分利润,还是有降价空间的。”
世联怡高山东市场部经理梁伟也对此表示赞同,他告诉记者,今年所拿的土地,房源上市大部分要到后年,明年就开卖的占到少数,估计连三分之一都不到,明年市场上销售房源的多数楼盘,拿地时间都早于今年,楼面地价其实已经定了,还是要看开发商肯让多少利。
而且相关业内人士告诉记者,济南去年对基准地价进行了调整,住宅容积率由1.3调整到了1.7,也就是说,开发商拿了地,可以盖更高的楼。举例说,一块住宅用地,以前能盖20层,而现在则可以盖到26层,这大大压缩了开发商的土地成本。因此对于某些开发企业来说,虽然拿地的绝对价格没降低,但实际上开发过程中成本是降低了。