物业账目公开，怎么就这么难呢？

                    在原济南机车厂九宿舍小区门口，孙宝冰贴的收费公示提醒着居民们：小区开始“自治”了！
 
         近日，在原济南机车厂九宿舍，400多户居民集体炒掉了物业公司，成立小区自治委员会，决定一改之前物业公司的做法，对居民所交的物业费、小区各类开支进行公示。

        而在济南伟东新都一区，自今年5月12日业委会成立以来，业委会不断要求物业公司公示物业费及公益性收支情况，但物业公司一直置之不理，双方陷入僵持。

         物业公司乱花钱、花钱不公开的现象，广为业主诟病。公开账目的呼声越来越高，但响应的物业公司却少之又少。物业公司公示收支，咋就这么难呢？

        小区自治后居民交费很主动

         紧靠着经六路西延长线铁路桥东面，走过一个不起眼的小门，里面是一个有7座居民楼的小区。这里是原济南机车厂九宿舍，小区内住着400多户居民，多数都是原机车厂的职工。

        8月29日早6时，孙宝冰戴上白手套，推开家门，开始了近一个月来每天例行的习惯：绕着居民楼散步并捡拾垃圾。

        孙宝冰一身蓝色工作服，让人看不出他今年已经60多岁。每每在小区内提到他，邻居们都直竖大拇指：“这可是个大好人，而且有魄力……”

         从今年6月底开始，在大伙的推荐下，孙宝冰和小区内另外两名居民一起成立了“小区自治管理委员会”，代替了原有的物业公司。

        提起原有的物业公司，小区住户们的意见都很大。今年76岁的老住户孟繁铎说：“虽然小区物业费并不贵，每户每月才15元钱，但是物业公司从来都没公开过收支，他们不断地喊着赔钱，物业服务质量却上不去。钱到底花在哪儿了？居民不知道，当然不会满意。”

       此前，负责该小区的物业公司是从老机车厂分离出来的。干了两年时间后，物业公司想提高物业费。

    “今年6月，物业公司决定将收费从每月15元提高到20元，但是始终不公开账目，居民肯定不答应。”孙宝冰说，在多数居民达成一致意见后，他们炒掉了物业公司。

          现在，孙宝冰成了小区自治管理委员会的主任。真正接手小区的管理后，他才感受到“到处都要用钱”的难处。“物业公司走了后，小区门卫也撤了，连打扫卫生的工具都没有。”实在没办法，孙宝冰把母亲的三轮车推来，当垃圾车用。在朋友的帮助下，他又请来4名保安。

         8月24日，孙宝冰在小区明显位置张贴了公示，从8月26日至31日期间收取8月和9月的小区管理服务费。效果还不错，大家都在居民楼前排队交钱。

         但是，仔细算了算账，老孙还是不敢掉以轻心：“光是4名保安的工资，每月就得支出3000元钱，将来还有垃圾清运、花草树木修剪等，都得花钱。”

        为了避免大家对自己掏的钱不放心，孙宝冰说：“我们会及时在小区里公示，收了多少钱，花了多少钱，钱都花到哪里了……所有细节都公示出来，让大家都能看明白。”

         业主呼声：

       “花了多少”该让大家知道

        同样是小区里“维权”的居民，住在市中区伟东新都小区的战维谦，在与物业公司“斗争”中走的路却与孙宝冰完全不同。

         8月28日上午，战维谦在业委会办公室里，和其他几名委员商讨如何再与物业公司进行交涉。他说：“给物业公司下达书函已经过去12天了，可是物业公司依旧没有任何回复。”

         原来，8月16日，伟东新都小区业委会拟定了一份《关于要求物业公示物业费及公益性收入收支函》，送到了物业公司。“6年来，小区物业费和公益性收支情况从来没公示过，但是按照相关规定，必须公示！”

          战维谦2006年入住了伟东新都小区，他坦言自己并不算别人眼中的“热心人”，参与成立小区业委会并担任主任，主要是因为自己的利益长期得不到维护。

         战维谦家的卫生间从入住起就出现漏水问题，物业公司多次维修后，问题仍未解决。“进入业委会，最初的想法就是让自己的利益得到维护！”战维谦并不掩饰自己的“私心”。

        今年5月，伟东新都一区业主委员会正式成立，运行至今的三个月内，战维谦和其他委员多次找到物业公司的相关负责人，口头要求其尽早公示物业费及公益性收支情况，但物业公司一直置之不理。7月19日，业委会和物业公司在居委会和街道办的协调下，曾经开过一次协商会，但没取得结果。

        据战维谦介绍，目前小区物业费是每月每平方米1.2元。同时，小区内还有电梯广告、电子屏幕、商业活动等收费项目。对于物业公司收取的这些钱，“挣了多少”和“花了多少”都是业主们想知道的问题。

        “物业公司目前已经将小区电梯广告所收取的部分费用交给了业委会，但只是今年5月业委会成立后所得的。”业委会的副主任董女士说。

        8月26日，董女士曾去找物业公司的总经理，对方表示，如果有业主想查看收支账目，可以自己到物业公司查，他们没有义务公示。

        目前，在要求物业公司公示账目无果的情况下，战维谦和业委会成员们打算征集业主意见，召开业主代表大会，重新对物业公司进行招投标。

       “不管业主们是否决定重新招聘一家物业公司，我们都要与合作的物业公司在合同中明确，物业费及公益性收支必须公示。”战维谦说。

         物业说法：

        不能解决亏空，公示没意义

        8月29日上午，在伟东新都一区物业公司办公室，山东嘉诚物业管理公司济南分公司的总经理刘德生谈到账目公示时说：“我们既然选择了不公示，就有我们的道理，我们是依照法规来操作的。”

        作为伟东新都一区的物业公司，刘德生说，他们是由开发商通过招投标方式中标的物业服务企业，属于前期物业。根据相关规定，当小区业委会正式成立后，业委会需要代表业主通过招投标方式重新对物业公司进行聘用合作，以确定双方的权利和义务。

        “作为前期物业，我们承担了很多不需要承担的责任。”刘德生说，有时候他们对一些业主的要求感到很无奈，例如小区集中供暖问题、房屋质量问题等都是开发商遗留下来的，本应由开发商负责解决。而现实中，业主往往把责任推给物业公司，将物业公司变成了“替罪羊”。

       为何不愿公示物业费及公益性收支情况呢？刘德生告诉记者，他们公司实行“包干制”物业管理收费方式，即无论赚钱或赔钱，他们都按照合同中规定的收费标准每平方米1.2元进行收费。根据相关条例，实行“包干制”物业管理收费方式的物业企业不需公示这些账目。

         2009年5月起实施的《山东省物业管理条例》第七十条规定，物业服务费可以采取包干制或者酬金制等方式，具体收费方式由物业服务合同约定。实行酬金制收费方式的，物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，并接受业主委员会的核查。而《济南市物业服务收费管理实施办法(试行)》也规定，对于物业费花销明细公示的问题，业委会可以和物业公司以合同的形式来约定，并对物业公司进行监督。

       “在前期物业合同中，并没有规定物业公司必须公示账目，因此我认为，根据目前的司法解释，没有必要公示。”刘德生说。

         刘德生说，由于一些业主不交物业费，物业公司从2005年至今物业收支账目已经亏损近500万元，而电梯广告收入仅有20至30万元，其他商业活动的费用收入在3万至4万之间。“公示就能解决我们目前的账目亏空么？如果不能，公示又有何意义呢？”

         省城物业公司多是“包干制”

    “包干制”与“酬金制”物业收费方式的正式确定，可以追溯到2003年。为规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业管理企业的合法权益，2003年底，国家发改委、建设部颁布《物业服务收费管理办法》，这一办法自2004年1月1日开始施行。

       “实行‘包干制’的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行‘酬金制’的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。”济南市房管局的相关人员解释说。

        听到这种解释，战维谦猜测说：“作为追求利润最大化的企业，物业公司肯定都不愿意采取酬金制收费方式，毕竟作为物业服务企业来说，如果按约定比例提取酬金作为回报，其利润额可能不如通过经营而获得的利润多。”在物业公司追逐利润最大化的过程中，战维谦认为物业公司可能会通过减少用工、降低服务质量而实现。

        采访中，记者发现，战维谦的猜测得到证实。据济南市房管局物业管理处的工作人员介绍说，目前济南市的物业公司在收费方式上基本都采取包干制，“采取酬金制收费方式的物业公司可能有，但很少。”

         那么，为何业委会没有在合同中对物业公司的收费方式及账目公示进行约束呢？

        济南市房管局的相关人员解释说，业委会成立之前属于过渡阶段，前期物业公司是开发商招投标聘来的，其物业服务合同的条款基本上没有经过与业主协商。“一般情况下，在业委会签约新的物业公司后，这类物业服务合同才会终止，所以前期物业公司为了经营目的，多数采取包干制收费方式。”

        “职业打假人”王海：

        “包干制”应废除

         随着公开账目的呼声越来越高，一些城市的住建、房管等部门也认识到物业账目公开的重要性。

         2010年10月正式实施的《北京市物业管理办法》规定，物业企业必须在每年第一季度，公示上一年度物业服务项目收支等情况。今年4月份开始，北京市住建委对每个小区的公示情况进行普查，未按规定公布账目的物业公司受到了处罚。

        对此，从2000年开始涉足房地产维权实践的“职业打假人”王海深有感受。他说：“公示物业服务项目收支情况，可以让业主有能力监督物业服务的标准，满足业主对物业服务质量的要求。”

        王海认为，如果在包干制收费方式下，物业公司有权不公开服务项目收支情况，那么业主将失去监督物业公司服务标准的能力。

     “包干制不是一个奖勤罚懒的收费模式。”王海告诉记者，他曾经在美国考察过自治较为成功的社区。

       他举例说，美国的物业服务企业都是一位合格的“经理人”，由业委会招聘而来，对全体业主负责。但是，“经理人”并不像目前国内物业公司一样囊括小区物业的各项服务，而是公开选择保洁、保安、绿化等专业服务公司，按标准进行服务。

        “就像我们目前的酬金制物业管理收费方式。”王海解释说，物业公司按照业主大会或者业委会批准的服务标准和预算对小区实施物业管理。比如，小区需要雇多少保洁人员，雇多少保安等，一一交由业主决定。物业公司的报酬按照约定的数目支付。

        同时，王海认为，目前国内一些居委会、办事处等基层政府机构把物业公司当作其管理社区的延伸，不能真正起到帮助、引导业委会和物业公司之间更加有序合作的作用。个别基层政府机构与物业公司之间的利益瓜葛，甚至阻碍了业主维护自身权益。

        根据 王海建议，要从根本上提高物业服务水平，减少业主与物业公司的摩擦，应该从物业管理的收费模式上改革，废除包干制，建立公开透明的物业监督制度。